Qual a diferença entre condomínio edilício e de acesso controlado?

Afinal, o que é condomínio edilício e condomínio de acesso controlado? Muitas pessoas moram nestes locais sem saber exatamente a explicação. 

De acordo com dados da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), divulgados em 2021, cerca de 25% da população brasileira vive em condomínios, o que representa mais de 52 milhões de pessoas.

Saiba, neste artigo, a diferença entre os dois conceitos, e entenda melhor o contexto jurídico do condomínio de acesso controlado, que antigamente era chamado de condomínio fechado. 

Diferenças entre os dois conceitos de condomínios 

Um condomínio edilício é aquele em que há a divisão de um prédio em unidades autônomas, como apartamentos, escritórios ou salas comerciais, e em que há áreas comuns de uso coletivo, como elevadores, corredores, áreas de lazer, entre outras. Nesse tipo de condomínio, as áreas comuns são de uso compartilhado pelos moradores ou proprietários das unidades autônomas, e a administração e manutenção dessas áreas é responsabilidade do condomínio como um todo.

Já um condomínio de acesso controlado é aquele em que o acesso é restrito a determinadas pessoas, como moradores, proprietários ou funcionários autorizados, através de uma portaria construída às margens de uma via pública. Em alguns casos, pode ocorrer de cada unidade ter sua própria área privativa, como quintal, área de piscina, entre outros.

Qual lei embasa o condomínio de acesso controlado?

A Lei nº 13.465/2017 adicionou o § 8º ao art. 2º da Lei nº 6.766/79 para criar a figura do “loteamento de acesso controlado”, que pode ser utilizada para respaldar a dinâmica de loteamentos fechados, assim entendidos aqueles que, por qualquer meio (muros, portarias etc.) restringem o acesso de terceiros à região loteada, mas não admite a privatização das vias e logradouros públicos.

Confira o que diz a legislação:

8º: Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. 

Portanto, o loteamento de acesso controlado nada mais é do que um parcelamento de solo de que resultem lotes sob a forma de imóveis autônomos (e não como unidades condominiais) com a possibilidade de serem instaladas portarias nas ruas com o objetivo de controlar o acesso de veículos e de pessoas. Esse tipo de restrição de controle depende de ato administrativo da prefeitura.

Em suma, no loteamento de acesso controlado, as vias de circulação são bens públicos municipais, o que justifica o direito de qualquer pessoa devidamente identificada circular através delas.

Sobre a Oliveira & Lemos 

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